Дискуссионное исследование действующего и перспективного законодательства


Жилищное право - П.И. Седугин.



§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома).



Главная >> Жилищное право >> Жилищное право - П.И. Седугин.



image

§ 9. Договор об ипотеке квартиры (жилого дома)


Нужно обойти антиплагиат?
Поднять оригинальность текста онлайн?
У нас есть эффективное решение. Результат за 5 минут!



Лицо, кᴏᴛᴏᴩому принадлежит жилое помещение на праве собственности (или праве хозяйственного ведения), может заложить ϶ᴛᴏ помещение в обеспечение исполнения какого-либо обязательства. Поскольку предметом залога будет недвижимое имущество, каким будут согласно ст. 130 FK РФ, в частности, жилые дома (квартиры), то залог такого имущества именуется ипотекой, а договор о залоге — договорам об ипотеке.

В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценочная стоимость, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

По договору ипотеки может быть заложено также недвижимое имущество, кᴏᴛᴏᴩое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения и права на кᴏᴛᴏᴩое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним1.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации ϶ᴛᴏго предмета описанием..

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу кᴏᴛᴏᴩого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировав-»' ший ϶ᴛᴏ право залогодателя.

Жилые дома и иные строения, непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на кᴏᴛᴏᴩом находится ϶ᴛᴏ здание или сооружение, либо части ϶ᴛᴏго участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо залогом принадлежащего залогодателю права аренды ϶ᴛᴏго участка или его ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующей части2. (

При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строитель-

1 См.- Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г № 293 // Российская газета 1996. 6 марта.

2 См.: П. 3 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.

 

267

стврм вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю1.

Не допускается ипотека, в частности, многоквартирных и индивидуальных жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также имущества, в отношении кᴏᴛᴏᴩого в установленном федеральным законом порядке приватизация запрещена.

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части кᴏᴛᴏᴩого в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙий с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В случае если предметом ипотеки будет недвижимое имущество, на отчуждение кᴏᴛᴏᴩого требуется согласие или разре-. шение другого лица или органа, то такое же согласие или разрешение крайне важно для ипотеки ϶ᴛᴏго имущества.

Оценочная стоимость предмета ипотеки определяется по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре в денежном выражении, при ϶ᴛᴏм оценочная стоимость земельного участка не может быть установлена ниже его нормативной цены.

Стороны договора об ипотеке могут поручить оценку предмета ипотеки коммерческой организации оценщиков2.

Договор об ипотеке заключается в нотариальном порядке (подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 339 ГК РФ). В случае если залог жилого помещения непосредственно связан с залогом земли, договор ипотеки должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем такую регистрацию, в порядке, установленном для регистрации сделок с ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующим имуществом (БТИ) (п. 1 ст. 131, п. 4 ст. 339 ГК РФ). Договор о залоге, обеспечивающем обязательство, возникающее из основного договора, подлежащего нотариальному удостоверению либо нотариально удостоверенному по соглашению сторон, должен быть также удостоверен в органе, удостоверившем основной договор.

Согласно "Основным положениям о залоге недвижимого имущества — ипотеке" (одобренным распоряжением заместителя Председателя Совета Министров — Правительства Российской Федерации от 22 декабря 1993 г. № 96-ра) договор ипотеки заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государствен-

' См • Свой дом, ϲʙᴏя квартира Федеральные законы, нормативные, документы, комментарии. Вып. № 12 М, 1996. 2 См.: П 5 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г

 

268

ной регистрации. Несоблюдение нотариальной формы закладной или требования по ее государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена, в частности, на жилые дома и квартиры.

Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Государственная регистрация осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района, (города).

Отказ в государственной, регистрации договора об ипотеке либо уклонение ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующего органа от регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд. Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, осуществляется по решению суда или арбитражного суда в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с требованиями ГК РФ.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживаю^ щие в них собственники, члены их семей,, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах проживающие в них собственники, члены их семей, а также другие лица не подлежат выселению. Между собственником, приобретшим жилой дом (квартиру), и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

При обращении взыскания на^ индивидуальные жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах собственники и члены их семей могут быть выселены в судебном порядке, если договор об ипотеке был заключен в обеспечение кредита на постройку индивидуального'жилого дома или приобретение квартиры в многоквартирном доме^ за счет кᴏᴛᴏᴩого залогодатель приобрел жилье1.

Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. В ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с "Основными положениями о залоге недвижимого имущества — ипотеке" ипотека жилого дома или квартиры допускается для обеспечения

' См.: Ст. 13 Указа Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г.

 

269

погашения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) также может быть предметом ипотеки, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме (квартире) и имеют в ϶ᴛᴏм доме достаточное в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с установленными нормами жилой площади жилое помещение.

Дача, садовый домик и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, могут быть предметом ипотеки на общих основаниях. Специальные правила, установленные для жилых домов (квартир), на них не распространяются.

Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры), не могут быть предметом ипотеки.

Лица, проживающие в жилых домах (квартирах) на условиях договора найма жилого помещения или иных основаниях, предусмотренных законом, не подлежат выселению при продаже заложенного дома (квартиры) с публичных торгов. Ранее заключенный с ними договор найма жилого помещения, договор аренды или иной договор на проживание сохраняет силу. Нужно помнить, такие лица имеют право на преимущественную покупку занимаемого ими жилого дома (квартиры). В случае если иное не предусмотрено договором об ипотеке, залогодержатель вправе- сдать нанимателю находящуюся в жилом доме ϲʙᴏбодную квартиру исключительно с согласия залогодателя. При этом оя вправе'сдать такую квартиру нанимателю без согласия залогодателя -по срочному договору коммерческого найма жилого помещения на срок, истекающий не позднее погашения ссуды. В ϶ᴛᴏм случае собственник, приобретший жилой дом (квартиру) на публичных торгах, по истечении предусмотренного договором срока не обязан возобновлять ϶ᴛᴏт договор найма.

Независимо от того, кто пользуется жилым помещением — залогодатель или залогодержатель, он не должен допускать ухудшения качества заложенного жилого помещения. Передача жилого помещения в залог ограничивает залогодателя в праве распоряжения данным помещением: он не может продать, обменять, подарить заложенное жилое помещение (если в договоре залога не оговорено иное).

В ГК РФ определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество. Исходя из ст. 349 требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда. Обращение взыскания на недвижимость, являющуюся предметом залога, йо исполнительной подписи нотариуса не допускает-

 

270

ся. Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества (в т.ч. за счет жилого помещения) без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Реализация (прЬдажа) заложенного имущества, на кᴏᴛᴏᴩое обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальные законодательством, если законом не установлен иной порядок.

 









(С) Юридический репозиторий Зачётка.рф 2011-2016

Яндекс.Метрика