Принципиальное различие двух рынков состоит в уровне его секьюризации – ϲʙᴏбодном обращении на фондовом рынке закладных бумаг, эмитированных инвесторами. Общая сумма такой эмиссии в США составляла к осени 2001 более 2 трлн. евро, а в странах европейского сообщества – около 500 млрд. евро. Сегодня основную роль на ипотечном рынке США играют, так называемые, «ипотечные банки». Набор производимых ими операций не позволяет считать их банками в чистом виде – данные финансовые учреждения проводят сделки на рынке недвижимости, а затем эмитируют закладные бумаги, с самими «банками» никак не связанные. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что оператор застрахован от потерь, вызванных повышением рыночных ставок, и имеет возможность снизить капиталоемкость всей операции. Сейчас на долю данных «квазибанков» приходится более половины всех выданных первичных кредитов. В европейских же странах ипотечные кредиты по-прежнему остаются в активном портфеле кредитора, для финансирования кᴏᴛᴏᴩого последний выпускает собственные ценные бумаги. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что европейские финансовые учреждения будут кредиторам «последней инстанции», несущими все финансовые риски. Американские же коллеги транслируют кредитные риски на других участников рынка.

Кредитование жилья в США стало частью государственной политики после принятия в 1934 году «Закона о жилищах». Сегодня формально частные компании – «Федеральная национальная ассоциация ипотечного кредитования», «Федеральная ассоциация ипотечного кредитования домов» и чисто государственная организация – «Государственная национальная ассоциация ипотечного кредитования» владеют около 45% всей суммы ипотечной задолженности и 90% секьюризованной, являясь, таким образом, кредитором «последней инстанции» на ипотечном рынке. По различным оценкам соотношение долг/акционерный капитал варьирует у данных фирм от 30 до 85. Считается, что в будущем данные компании могут стать причиной глобального финансового кризиса. Но инвесторы ᴏᴛʜᴏϲᴙт ценные бумаги к категории госдолга, так как считают, что правительство не даст им обанкротиться.

Как раз данным фактом и озабочены европейские финансисты в преддверии создания единого наднационального рыночного пространства, считающие, что система организации ипотечного рынка США дает необоснованные преимущества национальным игрокам, поскольку держится на явных и скрытых государственных гарантиях. Европейцы требуют разобраться со ϲʙᴏими американскими коллегами на уровне ВТО. Американская система критикуется и на родине. Считается, что правительственные гарантии разрушают рыночное перемещение капиталов, а значительная часть субсидий оседает в карманах владельцев акций данных компаний.

Таблица 1.1.

Сравнение ипотечных рынков США и ЕС (млрд.евро)*

Показатели	США	ЕС
Общая сумма ипотечного долга, выданного частным лицам	3751	2700
Доля ипотечного долга в ВВП,%	53	36
Сумма секъюризованного долга	2041	500
Доля секъюризованного долга в общем ипотечном долге,%	54	19
Население, млн. чел	267	375
ВВП	7055	7470

* - расчеты Европейской ипотечной ассоциации (данные 2001г)

1.4. Ипотечные кредитные институты

В каждой стране институциональный состав системы ипотечных кредитных институтов специфичен, что обусловлено национальными особенностями развития и законодательной базой. При этом главным условием их функционирования будет удовлетворение потребностей субъектов экономической деятельности в доступном ипотечном кредите.

Основными зарубежными ипотечными кредитными организациями будут:

Ссудно-сберегательные ассоциации;

Ипотечные банки;

Страховые компании;

Пенсионные фонды;

Инвестиционные компании;

Коммерческие банки.

Ссудно-сберегательные ассоциации – специализированные кредитные учреждения, ресурсы кᴏᴛᴏᴩых формируются из сберегательных вкладов населения для последующего предоставления жилищного ипотечного кредита физическим лицам.

Первоначально данные организации появились в Германии, а затем распространились во многие страны мира.

Ипотечные банки – кредитные учреждения, в основном специализирующиеся исключительно на выдаче ипотечных кредитов. Начальные операции ипотечных банков финансируются за счет собственного капитала и заемных средств. Выдав ипотечный кредит, такой банк продает его третьему лицу (ипотечному агентству), или выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотеками.

Ипотечные банки могут оказывать ряд дополнительных услуг: предоставление сведений о состоянии рынка недвижимости, правовых положениях и требованиях, страховании, гарантиях, финансовых технологиях, ставках, налогах, рейтингах и др.

Страховые компании, в кᴏᴛᴏᴩых роль ипотечного кредитования всегда была невелика, все в большей степени становятся самостоятельными крупными участниками жилищно-инвестиционпого рынка, в частности начинают более активно заниматься непосредственно выдачей ипотечных кредитов, а также смежными с залоговым кредитованием операциями. Значительные объемы капитала в сфере страхования позволяют им приобретать крупные партии жилищных залоговых инструментов, секьюритизованных активов, а также недвижимость.

Страховые компании существенно влияют на кредитные, финансовые, инвестиционные и жилищные рынки, общую кредитную и инвестиционную политику, политику стандартов процентных ставок, ипотечные технологии и инструменты. Это происходит, во-первых, по функциональному предназначению данных институтов - они тесно связаны с ипотечный кредитованием (страхование жизни, недвижимости, ценных бумаг, ипотечного кредита, и т.д.), а во-вторых, вкладывают крупные финансовые средства в жилищные инвестиции.

Пенсионные фонды. В США, например, данные финансовые институты будут одними из наиболее важных участников жилищного инвестирования, самыми крупными инвесторами жилищного рынка, так как в различных пенсионных схемах участвует около 40% всего работающего населения и огромные пенсионные накопления позволяют данным институтам создавать «длинные деньги».

Исключая выше сказанное, все более возрастает роль пенсионных фондов на инвестиционных финансовых рынках. Произошла значительную трансформация финансовых активов пенсионных фондов. До 70-х годов данные активы составляли в основном корпоративные акции и государственные облигации. При этом большая инфляция (6-7%) в течение длительного времени съедала большую часть средств населения, вложенных и в данные ценные бумаги, в результате чего увеличивался разрыв между обязательствами пенсионного фонда перед населением и стоимостью пенсионных активов (неϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙие их реальных стоимостей). Незащищенность и нестабильность активов, крах ссудно-сберегательных учреждений (кᴏᴛᴏᴩый затронул все финансовые рынки) - все ϶ᴛᴏ потребовало от пенсионных фондов резкой смены предыдущей инвестиционной политики. Необходимость сохранения ϲʙᴏих активов, безопасного и эффективного вложения пенсионных средств в финансовые инструменты способствовала прямому инвестированию фондами как в саму недвижимость (хеджированные от инфляции активы) и ипотечные кредиты, так и в жилищные ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью или залоговыми кредитами.

В 1999 г. в портфеле ϲʙᴏих активов многие крупные пенсионные фонды уже имели около 25% недвижимости. В целом общие инвестиции в недвижимость – вложения средств пенсионных фондов в акции, облигации, покупку закладных, выдачу ипотечных кредитов составили на конец 1999 г. примерно 750 млрд. долларов.

В других странах пенсионные фонды также будут участниками системы ипотечного кредитования, однако размах из деятельности намного уступает американскому.

Инвестиционные компании (фонды) – организации, кᴏᴛᴏᴩые привлекают средства населения и юридических лиц и инвестируют их в финансовые активы различных компаний – акции, облигации, ипотечные кредиты, недвижимость, закладные и другие инвестиционные инструменты. Эффективность работы инвестиционной компании зависит в первую очередь от правильности укомплектования инвестиционного портфеля (набора инвестиционных инструментов, подобранных в соответствии с целями, приемлемыми рисками и необходимой доходностью). Существует большое разнообразие инвестиционных фондов с самой разной инвестиционной политикой и широким спектром финансовых операций - от сверхнадежных до сверхдоходных, но рисковых.

Помимо прямого инвестирования инвестиционные компании работают непосредственно со всеми жилищно-финансовыми инструментами.

В составе инвестиционных фондов выделяются трастовые инвестиционные компании (трасты), кᴏᴛᴏᴩые специализируются на инвестициях в недвижимость.

Трасты имеют большие налоговые льготы, что позволяет им совершать крупные сделки с недвижимостью (купля-продажа, залог и т.д.) практически без уплаты налогов. Трасты получают основные доходы: от недвижимости, сдаваемой в аренду, продажи недвижимости, ипотечного кредитования, а также от работы с ценными бумагами. Важно заметить, что одновременно с выдачей ипотечных кредитов трасты сами берут ипотечные кредиты под приобретаемую ими недвижимость для дальнейшей работы (продажа, аренда и т.д.).

Трасты активно создают страховые и пенсионные компании с целью инвестирования в новую недвижимость, а главное - более эффективного управления имеющейся недвижимой собственностью.

Трасты эффективно работают на крупных фондовых биржах. Причем на торги (продажу) выставляются как недвижимость, так и ипотечные кредиты или ценные бумаги, созданные на базе недвижимости или кредитных долгов, а также и сами акции трастов.
Стоит отметить, что основная функциональная ориентация трастов - владение и управление недвижимостью, спекулятивные (доходные) сделки, выдача ипотечных кредитов.

Коммерческие банки. Стоит сказать, для многих из них ипотечная деятельность будет второстепенной. В общем объеме их деятельности ипотечное кредитование зачастую не превышает и 15%. При этом в связи с растущей конкуренцией происходит расширение банковских функций и сферы банковских услуг. Сегодня банки становятся финансовыми «супермаркетами», предоставляя широкий спектр финансовых услуг, включая большой набор ипотечных.

Похожие разделы в других книгах: