Дискуссионное исследование действующего и перспективного законодательства


Земельное право - И.О.Краснова



§ 4. Иные земельно-правовые сделки.



Главная >> Право >> Земельное право - И.О.Краснова



image

§ 4. Иные земельно-правовые сделки


Нужно обойти антиплагиат?
Поднять оригинальность текста онлайн?
У нас есть эффективное решение. Результат за 5 минут!



Определенные особенности совершения сделок мены, отра­жающие специфику земельных отношений, учтены при регули­ровании сделок мены земельных долей. В результате мена и дарение получили узкое применение на практике, охватывая исключительно земельные участки, находящиеся в частной собственности граждан и предназначенные для индивидуального землепользо­вания. Да и здесь из-за высоких налогов на сделки мены и дарения, недостаточных гарантий защиты прав, наличия более надежного, альтернативного способа — купли-продажи объем сделок мены и дарения невысок.

Мена земельных участков будет земельно-правовой сдел- кой, близкой по сути, и* процедуре к купле-продаже. Сделка мены совершается по ϲʙᴏбодному волеизъявлению и договоренности сто- рон, по их инициативе и оформляется письменным договором в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с правилами заключения договоров, установленными для купли-продажи земельных участков (гл. 30 ГК РФ). Пример- ная форма договора мены установлена письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629.

Принципиальная разница между земельно-правовыми сделка­ми мены и купли-продажи состоит по сути в том, что в первом случае компенсацией за передаваемое право собственности на получае­мый в обмен земельный участок служит право собственности на

другой земельный участок.

Объектами сделки мены выступают права собственности на обмениваемые земельные участки (в т.ч. земельные доли в , общей собственности). При совершении сделки мены фактически происходит обмен данными правами между их обладателями.

В общем не запрещена мена другими вещными правами на землю. При этом, как и в случае купли-продажи, данные процедуры не разработаны и по϶ᴛᴏму на практике либо невозможны, либо огра­ничены. Применительно к пожизненному наследуемому владению прямо установлено право владельцев исключительно передавать земельные участки по наследству. Сделки, связанные с отчуждением земель­ного участка, не допускаются.

К обмениваемым земельным участкам предъбудут опреде­ленные требования. По общим нормам гражданского права (ст. 568 ГК), могут обмениваться права только на равноценные земельные участки. «Равноценность» земельных участков означает их равную денежную стоимость. В случае если цена обмениваемых земельных участ-

ков различна, предусматривается обязанность одной из сторон сделки, земельный участок кᴏᴛᴏᴩой ниже по стоимости, произвести доплату в размере разницы в ценах. Некᴏᴛᴏᴩые ограничения ус­тановлены для обмена правами на земельные доли в общей собст­венности сельскохозяйственных коммерческих предприятий: Так, исходя из смысла законодательства, земельная доля может быть обменена только на имущественный пай в данном хозяйстве, при­надлежащий другому лицу, либо на земельную долю в другом хозяйстве. При оформлении сделки обмена земельной доли на имущественный пай применяются правила заключения договора купли-продажи земельных долей. В разделе о стоимости указы­вается денежный эквивалент имущественного пая.

Еще одной разновидностью земельно-правовой сделки, факти­чески применяемой исключительно к праву частной собственности физичес­ких и юридических лиц на земельные участки, будет сделка дарения. Дарение — действие, в результате совершения кᴏᴛᴏᴩого одна сторона (даритель) передает или обязуется передать безвоз­мездно другой стороне (одаряемому) право собственности или иное имущественное право на земельный участок (ст. 572 ГК). Сделки дарения оформляются договором дарения между дарителем и одаряемым. Не допускается дарение права пожизненного наследу­емого владения, права бессрочного пользования или аренды.

Подписывая договор, одаряемый тем самым выражает добро­вольное согласие принять дар. Это важно, так как, получая право собственности, он одновременно получает и обязанности, выразить согласие на несение кᴏᴛᴏᴩых — его право. До момента оформления права собственности он вправе отказаться от дара, заявив об ϶ᴛᴏм письменно. Письменный отказ подлежит регистрации, если посту­пил после регистрации договора дарения.

Залог (ипотека) земельного участка означает действие, когда собственник либо арендатор земельного участка (залогодатель) берет на себя обязательство в надлежащий срок либо при наступ­лении установленных событий передать ϲʙᴏи права на земельный участок другому лицу (залогодержателю) взамен на предоставляе­мый им кредит, заем или иное обязательство, в т.ч. осно­ванное на купле-продаже, аренде, других договорах или причине­нии вреда. Событиями, служащими основанием возникновения права залогодержателя на земельный участок, будет невыпла­та предоставленного займа либо невыполнение иного обязательст­ва к определенному сторонами времени.

Залог представляет собой одну из форм обременения земель­ного участка. Имущество, на кᴏᴛᴏᴩое установлена ипотека, остает­ся во владении и пользовании залогодателя. Стоит заметить, что он имеет право возводить в установленном порядке здания и сооружения без согласия залогодержателя, извлекать доходы, получать сельско­хозяйственную продукцию. При ϶ᴛᴏм залогодержатель не приоб­ретает право залога либо иные права на такие объекты, продукцию или доходы. При пользовании земельным участком залогодержа­тель не должен ухудшать состояние земельного участка или до­пускать уменьшения его стоимости.

Отношения по залогу земельного участка оформляются заклю­чаемым между сторонами договором. Запрещается установление в договоре ограничений на право пользования земельным участком.

Объектом залога могут быть право частной собственности на земельный участок либо земельную долю в общей собственности, а также право аренды. При залоге земельного участка, находяще­гося в общей совместной собственности (т.е. без выделения доли), требуется наличие согласия всех собственников, оформляемое письменно. Залог земельной доли каждого участника в долевой собственности не требует согласия собственников других долей. Право аренды передается арендатором в залог без согласия соб­ственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное.

Не могут быть предметом залога земельные участки, находя­щиеся в государственной и муниципальной собственности, пожиз­ненном наследуемом владении либо пользовании. Не допускается залог права частной (общей) собственности либо аренды полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Соответственно круг субъектов отношений залога включает физических и юри­дических лиц с обеих сторон. Из числа залогодателей исключаются государственные и муниципальные органы, учреждения и органи­зации. Неясно положение с правом залога .земель сельскохозяйст­венных угодий из состава земель сельскохозяйственных организа­ций, крестьянских (фермерских) хозяйств.
С одной точки зрения, в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии со ст. 63 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залог таких земель не допускается. С другой — по Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйствен­ного назначения» такая сделка разрешена.

Внесение земельной доли в уставный (складочный) фонд юри­дического лица будет особой формой сделки, установленной только для собственников земельных долей.

Внесение права собственности или пользования земельной долей допускается только в том случае, если ϶ᴛᴏ прямо установ­лено учредительным договором данной сельскохозяйственной ор­ганизации. При передаче права собственности на земельную долю сельскохозяйственная организация как юридическое лицо приоб­ретает право собственности, и ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙенно собственник пере­данной земельной доли его теряет. Право нового собственника — организации удостоверяется надлежащим образом зарегистриро­ванным государственным свидетельством. Действие свидетельства о праве частной собственности на земельную долю гражданина прекращается. При внесении права собственности на земельную долю земельный участок выделяется в натуре, а план земельного участка выдается новому собственнику. Выдел земельного участка осуществляется по правилам ст. 13 Федерального закона «Об обо­роте земель сельскохозяйственного назначения».

Собственники земельных долей могут передать в уставный капитал сельскохозяйственной организации право аренды на срок не более трех лет с правом продления. Выделение земельного участка в натуре не требуется. Право собственности гражданина на земельную долю при ϶ᴛᴏм не прекращается, а компенсацией за переданное право аренды служат дивиденды на каждый рубль суммы оценки права аренды земельной доли . Также исключитель­но собственникам земельных долей разрешается передача ϲʙᴏей доли в праве общей собственности на сельскохозяйственные угодья в доверительное управление в ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙии с общими нормами гражданского права (гл. 53 ГК). Земельная доля передается в доверительное управление на срок не более 5 лет по договору доверителю управления. Такой договор должен быть заключен в форме договора купли^продажи земельного участка и подлежит государственной регистрации. Право доверительного управления земельной долей может быть передано только индивидуальному предпринимателю или коммерческой организации.









(С) Юридический репозиторий Зачётка.рф 2011-2016

Яндекс.Метрика